弊社、よしお不動産では不動産投資家の方々が実際に物件を購入される前に第三者の立場で購入希望の物件（もちろん他社の不動産屋の仲介物件）を調査させて頂きます。調査結果をご説明させて頂き、売買価格が妥当か、最終的にご購入されるかの判断をして頂ければ幸いです。
弊社でさせて頂くこの物件事前調査は、実際に物件を購入する前に買主が受ける重要事項説明に準ずる内容です。実際に重要事項説明を受けるのは売買契約をする直前という場合がほとんどですので、じっくり時間をかけて説明を聞くことが難しいのが現状だと思います。この弊社の提供させて頂くサービスでぜひ購入検討をしている物件について事前にじっくりと説明を受けてみてはいかがでしょうか。きっと購入判断の良い材料になるはずです。
物件事前調査をご希望の方はぜひ一度弊社までご連絡くださいませ。
よしお不動産 様
はじめまして。不動産投資のブログを見ていたら、よしお不動産様のことがのっていたのでアクセスさせていただきました。
いきなりですが、３００万円以下の物件を探しております（投資用です）。温暖化の問題で将来札幌のあたりが狙い目だと
思い、http://www.fudosan-k.com/invest/search_list/under_ri/0/upper_ri/999/area/hokkaido/start/0/count/20/
のURLへアクセスをしてみました。高収益物件が複数あり、しかも賃貸中ということですが、よしお不動産様のご意見をお聞かせ頂ければ幸いです。
よろしくお願いします。
鈴木
鈴木様
この度は弊社にお問い合わせくださいまして誠にありがとうございます。ご連絡頂いたＨＰの物件を拝見させて頂きました、弊社の考えは下記の通りでございます。鈴木様の投資用物件購入のご参考になれば幸いです。どうぞ宜しくお願い致します。
シャンボール札幌
こちらの物件は維持費用がかなりかかります。管理費4,800円、修繕積立金9,000円 空室中でも水道代1500円＆給湯代2,000円 10月15日から5月15日まで集中暖房費6,100円。
北海道大学の目の前で立地は良いですが家賃は取れても2.5万円ぐらいです。利回りがかなり低くなってしまいます。売主が不動産業者なので値引きが難しいことが予想されます。
ルーベデンス琴似
管理費月額13,500円（給湯料、冷暖房費含む）修繕積立金月額6,500円 定額水道代月額2,000円
現在3万円にて賃貸中 賃貸募集の際は家賃は2.5万円前後です。こちらの物件も利回りがかなり低い状態です。
南４条ユニハウス
管理費月額5,000円 修繕積立金月額3,000円 水道代基本料金月額500円 給湯基本料金月額3,000円 10月～4月集中暖房代月額5,000円
現在月額3.1万円にて賃貸中 賃貸募集する際の家賃は取れても2万円代前半ぐらいです。家賃の他に管理費や共益費等としていくら取れるかポイントになると思います。
ロータス三井（正しくはロウタス三井）
管理費月額2,640円 修繕積立金月額4,200円 駐車場料金月額4,000円 現在月額2.8万円にて賃貸中
維持費用があまり高くありませんのでご購入されても大丈夫な物件だと思います。家賃相場は2万円後半ぐらいなので賃貸中の家賃はほぼ相場並みです。札幌市外というのが少し賃貸需要の面で懸念されます。
サンセットハイツ平岸
管理費月額4,000円 修繕積立金月額1,300円 現在月額3.2万円にて賃貸中
維持費用が安く室内リフォーム済みですので大変お勧めです。賃貸中の賃料もリフォーム済みの為相場より高く取れていると思います。ちなみに家賃相場は2.5万円前後です。
チサンマンション札幌第6
管理費月額4,100円 修繕積立金月額4,322円 現在月額3.3万円にて賃貸中
維持費用があまり高くありませんのでご購入されても大丈夫だと思います。家賃相場は2万円代後半ですので現在賃貸中の賃料は相場より高めです。販売価格220万円が高めですので値引き交渉をされる事をお勧めいたします。
パシフィック南2条
管理費月額4,900円 修繕積立金月額3,050円 現在月額29,000円にて賃貸中
維持費用があまり高くありませんのでご購入されても大丈夫だと思います。家賃相場は2万円代前半ですので現在賃貸中の賃料は相場より高めです。販売価格240万円がかなり高いでので値引き交渉をされる事を強くお勧めいたします。
チサンマンション第11札幌 2物件
管理費月額6,000円 修繕積立金月額6,000円 現在3.4万円、3.5万円にて賃貸中
維持費が高めですが家賃相場も3万円代前半と高めです。現在賃貸中の家賃はほぼ相場並みです。最寄り地下鉄駅まで徒歩3分ですので購入されても問題ないと思います。値引きができるともっと魅力的な物件になりますので値引き交渉をお勧め致します。
プレジデント円山 3物件
管理費月額3,200円 修繕積立金月額4,210円
現在空室なので賃貸募集が必要になります。家賃相場は2万円代後半です。賃貸をするのにリフォームが必要かどうか確認が必要かと思います。250、290万円の販売価格が高めですが維持費が高くありませんのでリフォーム済みですぐ賃貸可能な物件なら購入されても問題はないと思います。
チサンマンション札幌第１
管理費月額6,470円 修繕積立金月額4,110円 現在2.8万円にて賃貸中
家賃相場は2.5万円前後ですので賃貸中の家賃2.8万円は相場より少し高めになります。260万円の価格が高めですが立地が良いので購入されても良いと思います。値下げ交渉されるとさらに魅力的な物件になります。
パル南郷丘
管理費月額4,200円 修繕積立金月額5,550円
空室なので賃貸募集が必要ですがフルリフォーム済みといことですぐ賃貸できる状態です。専有面積が広めですが賃料3万円を取るのは難しいと思います。270万円の売値ならば賃貸より転売益を狙った方が良いと思います。270万円にて購入して350万ぐらいで転売することは十分可能だと思います。
九条橋ハイホーム
管理費月額6,075円 修繕積立金月額6,750円 現在3.75万円にて賃貸中
この物件はお勧め致します。38㎡と2人で居住可能な物件です。賃料相場も4万円以上も十分取れる可能性が高いですので現在賃貸中の3.75万円は相場より少し安いです。将来的に現入居者が退去した後リフォームをしてもう少し高い賃料で入居者を付けることができると思います。できれば販売価格280万円からもう少し値引きできれば理想的です。
ドエル中島公園
管理費月額7,951円 修繕積立金月額1,440円 現在4万円に賃貸中
賃貸相場は3万円代前半ですので賃貸中の賃料4万円は相場に比べてかなり高めです。1980年築で立地も良いですので購入後に長期的に賃貸が付けられる可能性が高いです。280万円の販売価格が高めですが購入されても特に問題はなく大丈夫だと思います。
すすきのプラザビル
管理費月額5,000円 組合費700円 現在2.8万円にて賃貸中
賃貸相場は3万円代後半ですので賃貸中賃料の2.8万円は相場と比べるとかなり低いです。維持費が安いですので購入後に現入居者退去後にリフォームをして4万円ぐらいで賃貸募集をするのが良いと思います。280万円の販売価格がかなり高いですが250万円以下に値引きできればかなり魅力的な物件になると思います。
ライオンズマンション平岸第2
管理費月額4,300円 修繕積立金月額3,530円 基本給湯代月額2,600円 現在4万円にて賃貸中
家賃相場は3万円代前半ぐらいですので賃貸中賃料4万円はかなり高めです。295万円の販売価格は相場ですが、利回りが低いのでこの物件はお勧め致しません。
チサンマンション第8札幌
管理費月額6,000円 修繕積立金月額3,000円 現在3.4万円にて賃貸中
家賃相場は3万円代前半ですので賃貸中賃料はほぼ相場です。300万円の販売価格が高すぎですのでこの物件はお勧め致しません。大幅に値引き可能であれば物件自体は悪くないので検討しても良いと思います。
九条橋ハイホーム と サンセットハイツ平岸 がお勧め物件です。築年数が古い物件が多いですがあまり気にされなくて大丈夫です。基本的に維持費用が安ければ賃料を下げることができますので賃貸経営の面からも維持費用の高い物件は避けた方が宜しいかと思います。利回りは購入後にいくらでも操作できますが管理費等は操作できません。賃貸中かどうかもあまり気にされなくて宜しいかと思います。
以上、鈴木様の物件購入のご参考になれば幸いです。ご質問等ございましたらご連絡くださいませ。どうぞ宜しくお願い致します。
こんな親切なサイトがあるとは驚きました。
私にも質問させてください.
マンションの一棟買いを検討しています。
A http://www.kenbiya.com/realestate/594400xu2
B http://www.kenbiya.com/realestate/6028563lk
C http://www.kenbiya.com/realestate/612701j2a
A＋C または B＋C の組み合わせで迷っています。
現在、木造（築１０年）１０部屋、賃料４０万／月のアパートを一棟所有しています。
土地２千万、建物残価４千万、借入金残高４千万円（利率３％）となっています。
その他の所有資産は株式１億３千万、現金４千万です。
借入金を現金で繰上返済し、現在暴騰しかかっている株式を全て媒酌して所得税が１千万支払い、
１億２千万で不動産を取得しようと
しています。借入金の一括返済を半分にすれば、A＋Bも可能にはなるのですが。
木造アパートは相続税対策で所有していた駐車場に新築したものです。
中古マンションを購入するのは初めてなので尻込みしています。
どうかアドバイスをください。
鶴田様
この度は弊社にお問い合わせ頂きまして誠にありがとうございます。
ご連絡頂いた健美家のサイトに載っている3物件を拝見させて頂きました。正直に申し上げますと、いずれの物件も利回りが低い状態ですのであまり購入はお勧め致しません。築年数が比較的新しいＡとＣの物件につきましては特にお勧め致しません。Ｂの物件がこの中では一番良いかと思いますがＲＣ造なので維持費用を考えるとやはりお勧めできません。
あまり築年数やＲＣ造に拘らずもっと利回りの高い1棟物件を探された方が宜しいかと思います。
所有されている株を売却して投資用不動産を購入されると手元に現金が少なくなってしまいます。株を売却するにしても全てを不動産の購入費用にせず、ある程度は残された方が宜しいと思います。いくら投資用不動産といえども不動産は流動性が有りません。現金をたくさん持っていて、良い物件が出た瞬間に買い付けを入れられる状態で探されるのが最善かと思います。
鶴田様の物件購入のご参考になれば幸いです。ご質問等ございましたらご連絡くださいませ。どうぞ宜しくお願い致します。
本当に丁寧なアドバイスで感動しています。
ありがとうございます。
あつかましいことは承知の上で、もう一つだけ質問させてください。
「健美家のサイト」で札幌市にある物件で、たとえば目についた物件でお勧めするとしたら
どんなものになるでしょうか。
ズバリこれを買え！というアドバイスではなく、このアドレスのこの物件とかで、こういうところ
を見ていい物件と判断するんですよ、とかがあると他の閲覧者の方にも面白いと思うのですが。
逆に、土地勘のある札幌にこだわるのではなく、１億使えるなら東京２３区で空室リスクの少ない
ところでアパートを買うとか検討するべき、とかにするべきでしょうか。
アドバイスよろしくお願いします。
鶴田様
ご質問頂きましてありがとうございます。
健美家のサイト等に載っている物件はあまり良い物件は少ないのが実状だと思います。本当に良い物件なら健美家のサイト等に載せなくてもすぐ売却できますが、そうではない場合は健美家のサイト等に広告費を出してでも載せて売却をしようとします。
鶴田様が札幌にお住まいならば、断然札幌の物件を購入される方が宜しいと思います。無理に遠方の物件は購入されない方が良いと思います。土地勘は物件選びの時に必ず必要になるものです。
良い物件はどうゆうものなのかは購入される方のご条件によって変わってくるものだと思います。木造の利回りの高いアパートを購入される方、ＲＣ造りの1棟物件を購入される方、区分所有マンションのみをたくさん購入される方、駐車場経営をされる方、競売物件を狙う方、地方のぼろい格安物件を狙う方、あくまで東京23区内の高額物件のみを狙う方、店舗物件を狙う方、リノベーションして転売する方、すべてご自分で物件管理する方、すべて物件管理を業者に任せる方、等々書き出したらきりが有りません。
鶴田様がどのような理由＆ご条件＆ご希望＆ご計画で物件を探されているかで鶴田様にとっての良い物件が明確になると思います。もし差し支えが無ければ、もう少し詳しく鶴田様のご条件やご希望等をお伝え頂けると幸いでございます。取り留めのないお答えで申し訳有りませんがどうぞ宜しくお願い致します。
本当にご丁寧なお返事で、感謝の言葉もございません。いつもありがとうございます。
週末に友人の結婚式が連日で二つ重なってしまい、お返事が遅れた事をお詫びいたします。
断然札幌がよろしいのですね！
札幌の土地勘のあるところで、自分だったら住みたいような場所・物件で探そうと思います。
地下鉄南北線沿線、麻生～中島公園ということになります。エリアが狭すぎますでしょうか。
住んだ事のある場所＋大学で通った場所＋買い物や食事によく行く所 なのですが。
不動産購入の理由は、株式を売却するからです。現在の株高で売り抜けたいと言う面と、
春から仕事上で株式保有が好ましくなくなる可能性があることが重なったからです。
売却額を不動産投資にまわしたいと思っています。ETFなら問題はないのですが、学ぶ
ものが何もないので、理論通りの投資は歳をとってからにしたいと思います。
予算条件は７千万円前後、MAXで１億３千万まで出せますが、中古MSの購入は初めて
なので仲介料等も含めて８千万円までで止めておきたいです。増えた収入は使い道も無く
そのまま次の投資のために貯めていくと思います。早く結婚したいなあ。
現在の保有不動産は駐車場と軽量鉄骨のアパート一棟１０部屋で、相続税対策で建てた
ものです。税理士と建設会社の言いなりになって建てたので、収益率は悪いです。
どちらも４代前の先祖が住んでいた土地で、保有自体が目的なのでいいのです。
ばらばらの個別物件を買うと管理に手がかかりそうなので、一棟売りのマンションを探して
います。また、春から東京の可能性があり、地元にいて何かあったら駆けつけるという
ことができなくなるという理由もあります。
現在３０代後半で、１０年ほど暖めていたアイディアがようやく形になりそうで、投資は
重要ですが春からは本業の方で朝から晩まで手一杯になりそうです。春までは週休二日程度の
通常の生活ができそうです。
札幌は１２月～４月は地面がアイスバーンで自転車も使えないため、物件は駅や大きな
スーパーから近いものに限定しようとしています。スーパーを重視するのは、ハタチの学生
さんならともかく、３０才前後の独身で、野菜や栄養バランスのとれた食生活に気を配らないような
人は、特に気候が極端に厳しい場所ではいい仕事は出来ず、したがって家賃もキッチリはらわないの
ではないかと思っているからです。偏見だとは思いますが、あながち外れてもいないと思っています。
ちなみに鶴田の冬は朝から寄せ鍋です。相撲部屋みたいです。雪国のマイナス１０度の中で空腹だと、
本当に街中を歩いている最中に眠くて意識を失いかけます。それをカラスに襲われそうになります。
油断もスキもありません。「都会のジャングル」という言い回しがありますが、当方では「都会が
ジャングル」です。
今、本業がいそがしくて充実している真っ最中なので、収益率は多少悪くても、なるべく長期の
投資でトラブルやメンテナンスに手間や打ち合わせが少ないものを希望しています。
かといって駐車場よりは利回りが欲しいところです。
RCを中心に探していたのは、法定耐用年数が長く、償却計算や所得税の計算で長期の展望が
持ちやすかったからです。この理由で、リノベーションして転売するのも困難です。
また、時間が余りとれないので競売物件等の取得はムリで、自分で管理も難しいです。
店舗は一階部分の活用であればいいのですが、トラブルが多そうでしんどいです。
わがままが多くてすみません。専門家の目で見ると、要望と実際に選ぼうとしている物件に矛盾などが
見えてしまうと思いますので、アドバイスをお願いします。
鶴田様
ご質問頂きましてありがとうございます。
もうすでにかなり具体的なご条件が整っているとお見受け致します。鶴田様のご条件を地元の不動産屋に提示して物件のご紹介を受けるのが宜しいと思います。一棟収益ビル等はあまり利回りを望まず長期的に安定して家賃収入が見込める物件を多少割高でも購入されると宜しいかと思います。具体的なご条件がお分かりになっている鶴田様でしたら良い物件が必ず見つけられるはずです。どうぞ頑張ってくださいませ。
「一棟収益ビル等はあまり利回りを望まず長期的に安定して家賃収入が見込める物件を多少割高でも購入されると宜しいかと思います。」
なるほど了解しました。自分ならここに住みたい、と思う物件がいくつか出ているのですが、表面利率が１０％を割っていまして、どうするかずいぶん迷っていたところでした。
アドバイス本当にありがとうございました。