不動産投資の利回りを正しく計算すると巷で言われているよりも儲からない投資だということが分かります。不動産投資家の方々の正しい投資判断を促す為に世の不動産屋さんは表面利回りを使うの控えて実質利回りを表示するようにするべきです。
前回の記事で紹介した福岡市内のこのワンルームマンション一戸を例に初年度の実質利回り（年利）と表面利回りを比べてみます。
物件価格：1,400,000円
仲介手数料：73,500円
登記費用：80,440円
固定資産＆都市計画税：（21年度 年間）18,800円
不動産取得税：（土地＆建物）(一回のみ）43,900円
合計：1,723,080円
この物件は家賃29,000円で貸しています。上記の計算を基に利回りを計算してみます。 （ちなみ管理組合へ管理費＆修繕積立金として月々8870円支払っています。さらに家賃の5％で不動産屋に家賃管理をしてもらっていますのでそれも計算に入れます）
{家賃29,000円－（（29,000円×不動産屋の管理費5％）×消費税1.05）－管理組合費8870円} × 12か月 ÷ 1,723,080円
＝ 実質利回り12.96％
これを単純に表面利回りで表すと 家賃29,000円×12カ月 ÷ 物件価格1,400,000円
＝ 表面利回り24.86％
この11.9％の差はすごく大きいです。実際にはこれらのほかに退去時に発生するクリーニング費用やリフォーム費用などもありますし、日常的にも何か壊れれば修繕費が発生します。さらに空室期間があれば家賃が頂けず、利回りがガタ落ちしてしまいます。表面利回りですごく儲かりそうでも実際はあまり儲からないことがお分かり頂けたと思います。
