茨城県取手市にある戸頭団地。ここの団地の中古分譲物件は価格が非常に安いのでとても気になっていました。以前見学に行ったのでここが投資対象になるか考えてみます。
1975年築のエレベータ無しの5階建ての建物がほとんどのこの団地。
戸頭駅に一番近いこの建物（徒歩2～3分）はすべて賃貸で、分譲ではありません。1階にはスパーマーケット「マスダ」が入っています。分譲の建物は近くても駅から10分以上はかかる距離にあります。
賃貸住宅：1,203戸 分譲住宅：845戸 と2000戸を超える巨大なコミニティーです。地区によって賃貸の建物と分譲の建物がはっきりと分かれています。
最寄り駅はローカル線の関東鉄道常総線の戸頭駅で駅から近い建物は徒歩２分ぐらいですが、遠い建物だと15分ぐらいかかると思います。
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分譲は１戸２００万円代から売りに出ています。ＵＲのこの団地の賃料はエレベーター無しの5階建ての5階の物件で42,000円ぐらいからとなっています。
現在実際にこの団地の売りに出ている￥220万の物件（エレベーター無し5階建の５階 昭和５１年築 ３ＬＤＫ ６６㎡）を買ってリフォームに100万円かけたとして利回りを考えてみます。
賃料42,000円－修繕積立金10,000円－管理費5,500円－不動産屋への賃貸管理料家賃の５％（消費税込）2,205円＝24,295円×12カ月＝291,540円÷320万円＝利回り9.11％
修繕＆管理費が高いのがネックですが、その分管理はＵＲなのでしっかりしています。エレベーター無しで５階は若い家族でないと無理です、しかしリフォームのやり方次第では若い方にとって魅力的な物件にすることは十分可能だと思います。家賃を４万円代前半に抑えれば、広い物件を一人暮らしで使う若い方や新婚のカップルなども対象になってきます。
リフォーム済みの物件、あるいはリフォーム代含めて総額￥300万ぐらいで買えれば十分投資対象になるので、安くて状態のよい物件が出てくれば購入するのをお勧めいたします。
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