埼玉県草加市内にあるマンション（一戸）が売りに出ていて投資対象になるか検証してみます。マンション名は「日東マンション　サンシャイン谷塚」　1974年築（昭和49年）　２ＤＫ　４０㎡　７階建の５階部分　バルコニー西側向き　谷塚駅から徒歩８分です。　売り出し価格は３００万円です。

一階がすべて店舗になっています。ほとんどテナントが入っていてしっかり営業中です。一階がお店になっているマンションは無駄がなく効率的で個人的にとても好きなタイプです。

マンションの全景です。Ｌ字形をしているマンションです。通りに面している方が南側、手前側は西側になります。対象の部屋は西側５階の一番向かって左側の部屋になります。

マンションを北側から見た様子です。大規模修繕も何回かやっているようで、外観は築年数の割には綺麗にみえます。

３００万円でこの部屋を買ったとして、リフォームにおそらく１００万円ぐらいは最低かかると見積もって、貸した場合の家賃はおそらく４万代後半ぐらいです。修繕積立金と管理費を合わせると月々14,432円かかります。仮に47,000円で賃貸を付けたとして利回りを計算すると

｛家賃47,000円－14,432円－（家賃47000円×不動産屋の管理料０．０５×消費税１．０８）｝×12カ月　÷　購入価格３００万円＋リフォーム代１００万円　＝　利回り９．０１％

立地がとても良いですが、古築のこの物件はリフォーム費用をいかに安く抑えるかが投資対象になるかのポイントです。上記の利回りはリフォーム費用を100万円としましたが、内容によってはおそらく60万円ぐらいまで下げることも可能だと思います。大家さん自らリフォームできる部分をやるなどして費用を抑えればこの中古物件を十分投資対象にするこが可能です。立地が良く対象の入居者の幅がかなり広くなりますのであまり奇抜な内装にしないで無難な万人受けする内装にするのが良いと思います。

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