市街化調整区域は市街化を抑制するために都市計画区域内に設けられている区域です。都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域に区域区分（線引き）します。市街化区域では建物をどんどん建てていき、市街化調整区域では原則建物を建てることが許可されません。

建物を建てること原則できない市街化調整区域の魅力は何でしょうか？一番のメリットは価格が市街化区域内の土地と比べて安いことです。建物を建てることが目的でないなら調整区域の土地はお勧めです。しかし、一般的には家などを建てるために土地を買う方が殆だと思いますので建物を建てられない土地というのは価値が限りなく低くなります。

ちなみに市街化調整区域内でも、条件が合えば建物を建てることができる場合があります。農業に関わる建物、市街化区域内に建てることが望ましくない危険な建物、日常品を売る小規模商店、それに街道沿いならばガソリンスタンドやドライブインやコンビニエンスストア等も建てられる可能性があります。

最近では太陽光発電用地として調整区域の土地がよく売買されています。国土交通省の通達で太陽光発電設備は市街化調整区域の土地に設置できるとされています。

市街化調整区域の土地の売買の問題点として大きいのは宅建業者があまり扱いたがらないことです。そもそも価格が安いので仲介手数料が少なく、売却するまでに時間もかかるからです。宅建業者が本気になれば調整区域の土地ももっと売買されてしかるべきだと思います。

私の意見としては、市街化調整区域はただ単に行政が利権を持っていたいからではないかと思います。実情に合わせて行政には柔軟に都市計画の変更をして頂きたいと思います。

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