再建築不可物件でもその土地に既に家が建っている場合、その家に住むことは合法です。ただしその家が古い場合にも建て替えすることができません。
建て替えはできませんがリフォームはできます。建て替えではなくあくまでリフォームですので建築確認をとることはありません。建築基準法には何が建築行為で何がリフォーム行為かは厳密には規定をしていません。なので家の基礎と柱だけを残して後はすべて新しものと交換するような一見建て替えのような大規模なリフォームも一応リフォームになり建築行為ではないという理屈になります。
たとえばテレビ朝日の「大改造!!劇的ビフォーアフター 」でもよくこの基礎と柱だけを残しての大掛かりなリフォームをしていますが、あれだって理屈としては建築行為ではなくあくまでリフォームの範疇になります。リフォームということは役所に建築確認をとることはしません。再建築不可の土地の家であっても新築同様に建物をリフォームすることは番組が証明しているように十分可能です。
理想的な再建築不可物件はすでにその土地に大規模なリフォームが必要ではない家が既に建っているものです。建物がまだ十分使用できるほどの築年年数、あるいは築年数はかなり経っているがしっかり修繕されていてまだまだ使用可能な状態の物件です。購入後もその建物を使用するまでの費用が少なくて済む物件であれば十分不動産投資の対象として検討するのに値します。
再建築不可の土地に経っている家であっても既存のその家には合法に住むことができます。貸し戸建てとして家賃を得ることも可能です。賃貸マンションやアパートと違い、貸し戸建ては市場に物件数がとても少ないので家賃を高く設定しても需要があります。
一見、再建築不可という大きなハンデも持った住居可能な戸建て物件はじつは最高に魅力的な不動産投資物件です。市場価格よりはるかに安く買え、高い家賃で賃貸に出すことができます。必然的に利回りが高い投資になるということです。
再建築不可の土地に建つ家が不動産投資に値するかのポイントは購入後その家に賃貸を付ける為にどれだけの費用がかかるかを見極めることです。物件の購入費用とリフォーム費用の合計費用をもとに再建築不可というリスクをとれるだけの利回りが得られるかにかかっています。
次回は奥が非常に深い市街化調整区域の物件を不動産投資の観点でその可能性について探ってみたいと思います。
