競売物件に入札する場合、なるべくリスクの少ない物件に入札したほうが良いと思います。この場合のリスクというのは落札後にその物件を使えるようにしたり、売却できるようにするのにかかる費用のことです。

対象物件が建物の場合、入札前に建物内部を調査できれば良いのですが、入札前に内部を直接確認することは難しいです。内部にある残置物の状況を把握することや撤去費用等の見積りもとることができません。（稀に建物のドア等の鍵が閉まっていなくて建物内に入れてしまう物件もありますが．．.）

競売の場合は物件の3点セット資料に細かく詳細が記載されていますが、その中の「関係人の陳述等」のページに陳述者として破産管財人弁護士や相続財産管理人弁護士等の陳述が載っている場合、落札後のかかる費用を少なくできる可能性が有ります。

残置物の所有権を元所有者が放棄しない限り、法的には落札後の物件内の残置物は元所有者（債務者）が行わなければなりません。破産管財人弁護士や相続財産管理人弁護士はもちろんそのことは分かっているので、それらの弁護士と交渉して、落札者が費用を出さずに残置物を撤去してもらうことができる場合があります。

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　弊社では、競売や公売等の入札の代行を行っております。競売や公売の入札が初めての方は、まず競売＆公売等のご説明をさせて頂き、ご納得頂いた上で物件調査や入札のお手伝いをさせて頂きます。競売や公売にご興味のある方、或いは実際に入札してみたい方等はまず一度弊社までお気軽にお問合せください。

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競売は裁判所が行っているものですが、公売は色々な行政機関が行っています。公売で一番有名で物件数が多いのは国税局が行っているものだと思います。その他に都道府県や市町村等が税金の滞納で差押えた不動産の公売を行っています。

不動産の公売は色々な行政機関が行っているので、インターネットでも物件を調べるのが面倒くさい場合が有ります。競売と比べると物件資料が不十分な場合が多いです。その分、競売より落札できる確率が高く、落札金額も安い場合が多いと思います。

最近競売は余程問題がある物件でない限り、入札件数が増えているので中々落札できません。落札できないと何も意味がありません。その反面、公売は入札件数が競売より少ないので落札できる可能性が高いと思います。落札できる可能性の違いもまた競売と公売の違いです。

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不動産の競売と公売の違いというのが色々ありますが、入札をする側からみると一番の大きな違いは強制執行が簡単にできるかどうかということだと思います。公売の方が落札金額が相対的に競売と比べて低いと思いますがその分 High risk High return だと思います。

競売も公売であっても、落札した後もその土地&建物等に元所有者が住んでいたり、住んでいなくても元所有者の動産類（残置物）が有る場合があります。落札人が落札したものはあくまでも不動産のみであって動産は含まれていません。

元所有者が落札後も不動産内に居座っていたり、残置物を撤去しない場合、競売物件については裁判所が裁判を経ずに強制的に不動産を落札人に引き渡してくれる制度が整っています。

競売物件の場合、落札人は競売物件の落札代金を支払った日から６ヶ月以内であれば、裁判所へ引渡し命令の申立てをすることができます。この引渡命令が裁判所から元所有者へ送達されて、元所有者側から執行抗告（不服申し立て）が無く1週間が経過すると引渡命令が確定し、強制執行の申立てができるようになります。

公売物件の引渡しを求めて強制執行をする場合、競売物件と比べて時間と費用が多くかかってしまいます。

公売物件の場合、公売を行う行政機関（国の機関、都道府県、市町村等）は公売不動産を落札人に引き渡す義務は負いません。落札した不動産が元所有者等に占有されていて話し合いで解決できない場合は落札人は裁判を起こして勝訴しないと強制執行の申立てができません。（落札人は裁判所に占有者を債務者として占有移転禁止仮処分申立を行った上で、建物明渡し請求訴訟を提起し、勝訴判決を得てから初めて建物明渡しの為の強制執行の申立を行うことができます。）

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競売物件に入札する場合は事前にその物件の登記情報を確認するようにしています。

ある競売物件に入札をする為その物件の登記を取ってみると、その土地&建物には代物弁済予約のために「所有権移転請求権仮登記」が登記されていました。はたしてこの仮登記が競売によって抹消されるのか疑問を持ちました。

この競売物件の３点セットの物件明細書の１ページ目に書かれている、買受人が負担することとなる他人の権利の欄には「なし」となっているので大丈夫だろうとは思いましたが、念のため裁判所に確認の電話をしてみました。

裁判所曰く、この仮登記は競売の申立をしている抵当権者が設定した抵当権より後に登記されているので職権で抹消されるとのことでした。さらに裁判所曰く、もしこの「所有権移転請求権仮登記」が競売でも抹消されないもの（例えば抵当権等より前に登記されている等）であれば、そもそも競売にならないとのことでした。

登記が前か後かが問題になるようです。無用な心配でしたが、勉強になります。

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