市街化調整区域の土地に住宅を建てる場合、役所の開発許可が必要になります。都市計画法第34条にて市街化調整区内の開発行為の許可基準を定めています。1号から14号まで基準が設けられており、それぞれ地方自治体がこれに則って開発許可をしています。ここではさいたま市を例にとって説明させて頂きます。
たとえば代表的なのは農家の方が所有している市街化調整区域内の土地に自己用住宅を建てる場合、施主の3親等以内の親族が市街化調整区域20年以上住んでいる場合などは問題なく住宅が建てられます。しかしこれらはその土地にに代々住んでいる人や親族の為の許可基準であって市街化調整区域に住んだことのない人や所有をしていない一般人にとってはあまり関係のない話です。
一般の人でも市街化調整区域の土地を購入してそこに住宅や建築物を建てるにはズバリ「既存住宅団地内の土地」であればそこの土地に自分や親戚が縁やゆかりが無くても通常の市街化区域内の宅地と同様に建築行為が認められています。所謂「都市計画法第34条第11号区域」です。旧既存住宅団地は、市街化区域と市街化調整区域に区分される前から、一定の基盤整備がほぼ完了しており、現在は、一団の集落を形成しています。要は市街化調整区域に指定される前からすでに住宅地として存在していた土地は今更建築行為ができなくなったらその土地の所有者は困ってしまいますので今まで通り建築行為を認めますよということになっています。
この既存住宅団地の土地には既に住宅が建っていることがほとんどです。そしてこれらの物件は問題なく建築行為ができるにも関わらず市街化区域の物件と比べるとかなり割安で売りに出ています。ただし気を付けなければならないのは既存住宅団地でもあくまで市街化調整区域内であるので上下水道やガス管などが未整備である場合があります。上水道は整備されている場合が多いですが、下水は個別の浄化槽で対応しているか最悪の場合汲み取り式である場合もあります。ガスはプロパンです。さらに交通の便が良くないことが多いですので、市街化区域の物件と比べるとどうしても戸建て賃貸として募集しても家賃を低く設定すること必要になってしまいます。
これらのデメリットがありますが、市街化調整区域内の既存住宅団地の物件は安く購入することができますので不動産投資として十分に検討するに値します。ポイントはなるべく市街化区域に近いあるいは隣接している地域であれば上記したデメリットもかなり少なくなります（その分価格も上がってしまいますが）。既存の住宅を大規模リフォームや建て替えをすることも可能ですので考え方次第で色々と可能性が広がります。
一階がすべて店舗になっています。ほとんどテナントが入っていてしっかり営業中です。一階がお店になっているマンションは無駄がなく効率的で個人的にとても好きなタイプです。
マンションの全景です。Ｌ字形をしているマンションです。通りに面している方が南側、手前側は西側になります。対象の部屋は西側５階の一番向かって左側の部屋になります。
マンションを北側から見た様子です。大規模修繕も何回かやっているようで、外観は築年数の割には綺麗にみえます。