不動産は購入したいとき（買うことができる時）が買い時、売却したいとき（売ることができる時）が売り時だと思います。不動産の売買のタイミングはすべて縁だと思いますが、早め早めで売買した方が結果として良い場合が多いと感じます。

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日本政府が2020年の東京オリンピックに向けて民泊の規制緩和を進めています。具体的には今年4月から旅館業法施行令の緩和をされています。

民泊をやる為に以前の旅館業法施行令で定められていた簡易宿泊所は客室の延床面積が33㎡以上必要でしたが、それが今回の旅館業法の改正で宿泊客が10人未満であれば１人あたり3.3㎡の面積で良くなりました。

その他に厚生労働省医薬・生活衛生局・生活衛生・食品安全部長、から各都道府県知事、政令市市長、及び特別区区長、宛てに「通達」という形で宿泊者が10人未満であれば玄関帳場等（フロント）の設置の必要がないことを通達しています。具体的には厚生労働省が定めている「旅館業における衛生等管理要綱」が上記の通り今年の3月30日に改正されています。

この様に国が民泊の規制緩和を進めているのですが、各自治体が国の方針に従わず、独自に条例で民泊に規制をかける動きが有ります。例えば台東区は今年4月に台東区旅館業法施行条例を改正し、簡易宿泊所の施設基準で玄関帳場等を設置することを要件に付け加えました。さらにこの改正では営業者の順守事項として営業従事者を営業時間中は常駐させることが条件に付け加えられました。

要は台東区では簡易宿泊所（民泊）でもフロントを設置して24時間従業員等を常駐させなければならなくなりました。その他の区でもフロント設置義務化の条例を設けている区が東京23区だと千代田区、中央区、新宿区、文京区、世田谷区、渋谷区、豊島区等です。

民泊ビジネスを検討されている方は自治体の条例が大きく影響してきますので物件を選ぶ際に注意してください。

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法律等のルールを守っている人が世の中で一番強いと思います。なんだかんだ言ってもルールを守っていれば裁判をしても敗訴する可能性も限りなく少ないと思います。

不動産取引において宅建業者が守らなければいけないことが沢山ありますので、弊社はなるべくルールを守っていきたいと思っています。

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市街化調整区域内の土地でも区域区分（線引き）前から建っている建物の場合は建替え等ができます。ただし、その建物の用途を変更しないことが条件になります。

例えば住宅であれば立替えもする建物も同じく住宅、店舗であれば店舗、工場であれば工場ということになります。そのような調整区域に線引き前から建っている建物が有る土地は価格も安く、建替えが可能なのでお勧めだと思います。

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市街化調整区域は市街化を抑制するために都市計画区域内に設けられている区域です。都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域に区域区分（線引き）します。市街化区域では建物をどんどん建てていき、市街化調整区域では原則建物を建てることが許可されません。

建物を建てること原則できない市街化調整区域の魅力は何でしょうか？一番のメリットは価格が市街化区域内の土地と比べて安いことです。建物を建てることが目的でないなら調整区域の土地はお勧めです。しかし、一般的には家などを建てるために土地を買う方が殆だと思いますので建物を建てられない土地というのは価値が限りなく低くなります。

ちなみに市街化調整区域内でも、条件が合えば建物を建てることができる場合があります。農業に関わる建物、市街化区域内に建てることが望ましくない危険な建物、日常品を売る小規模商店、それに街道沿いならばガソリンスタンドやドライブインやコンビニエンスストア等も建てられる可能性があります。

最近では太陽光発電用地として調整区域の土地がよく売買されています。国土交通省の通達で太陽光発電設備は市街化調整区域の土地に設置できるとされています。

市街化調整区域の土地の売買の問題点として大きいのは宅建業者があまり扱いたがらないことです。そもそも価格が安いので仲介手数料が少なく、売却するまでに時間もかかるからです。宅建業者が本気になれば調整区域の土地ももっと売買されてしかるべきだと思います。

私の意見としては、市街化調整区域はただ単に行政が利権を持っていたいからではないかと思います。実情に合わせて行政には柔軟に都市計画の変更をして頂きたいと思います。

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