弊社では、競売や公売等の入札の代行を行っております。競売や公売の入札が初めての方は、まず競売＆公売等のご説明をさせて頂き、ご納得頂いた上で物件調査や入札のお手伝いをさせて頂きます。競売や公売にご興味のある方、或いは実際に入札してみたい方等はまず一度弊社までお気軽にお問合せください。

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個人名義で不動産の売買を行った際に譲渡益（キャピタルゲイン）が出ると、譲渡益に対して最大40%近い所得税を支払わなければなりません。売買に要した仲介手数料や登記費用等は経費として利益から差し引けますが、基本的には個人としてその他の経費と通算することがあまりできません。

法人名義で不動産の売買を行い、譲渡益が出た場合は、その譲渡益に対して課税されるのは法人税等になります。法人税の税率は法定実行税率で34.34%程になっています。しかし法人名義の売買の最大の利点は、その他の経費と譲渡益を通算することが認められいるということです。従って、不動産売買で譲渡益があったとしても、その他の経費でその譲渡益を少なくすることや、場合によっては譲渡益を無くすことも可能です。

法人名義で不動産投資をすることが可能な方は、法人名義で売買を行うことを是非お勧めいたします。

 

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不動産投資として土地や建物の不動産を個人名義にて購入し、その後売却した際に売却益がある場合は譲渡所得税を税務署に支払わなくてはなりません。

売却した不動産の所有期間が譲渡した年の1月1日時点で5年以上であれば長期譲渡所得、5年以下であれば短期譲渡所得となります。長期譲渡所得となるには譲渡した年の1月1日時点で5年以上経っている必要があるのがポイントですので、実際は5年以上所有する必要がある場合が多いと思います。長期か短期かで税率が違っています。

長期譲渡所得には所得税として15%と住民税として5%。さらに所得税額に対して復興特別所得税として2.1%。合計20.315%が譲渡益に対して課税されます。

短期譲渡所得には所得税として30%と住民税として9%。さらに所得税額に対して復興特別所得税として2.1%。合計39.675%が譲渡益に対して課税されます。

不動産投資として不動産を売買する場合は5年以内で行う場合も多いと思います。個人名義で売買を行って短期譲渡所得が出た場合は約40%も利益が国に持っていかれます。

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不動産投資の利回りを考え場合、対象物件の固定資産税や都市計画税等の税額を考慮する必要があると思います。マンション等の管理費や修繕積立金がかかる物件はそれらも税金のようなものと考えます。

キャピタルゲインを狙う場合、なるべく高い値段で売却したいところですが、あまり高すぎる価格では買主を見つけるまでに時間がかかります。数年かかる場合、その間は対象物件の税金も負担になります。運良く数年後に高値で売却できたとしても、その間に支払った税額を差し引くとあまり利益が出ないことにもなりかねません。

さらに譲渡益（キャピタルゲイン）を得られたとしても、その譲渡益に対して所得税と住民税を、所得税額に対して復興特別所得税を支払わなければなりません。国は税金を見逃してはくれません。

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競売は裁判所が行っているものですが、公売は色々な行政機関が行っています。公売で一番有名で物件数が多いのは国税局が行っているものだと思います。その他に都道府県や市町村等が税金の滞納で差押えた不動産の公売を行っています。

不動産の公売は色々な行政機関が行っているので、インターネットでも物件を調べるのが面倒くさい場合が有ります。競売と比べると物件資料が不十分な場合が多いです。その分、競売より落札できる確率が高く、落札金額も安い場合が多いと思います。

最近競売は余程問題がある物件でない限り、入札件数が増えているので中々落札できません。落札できないと何も意味がありません。その反面、公売は入札件数が競売より少ないので落札できる可能性が高いと思います。落札できる可能性の違いもまた競売と公売の違いです。

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